KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA TAHLİYE YOLLARI
A.TÜRK BORÇLAR KANUNU DÜZENLEMESİNE GÖRE
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri; sözleşmenin sona ermesi,
kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olarak
düzenlenmiştir.
a-Kira sözleşmesinin sona ermesine sebebiyle taşınmazın tahliyesi(TBK 347)
Sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala yazılı bildirimde bulunarak kiracı
sözleşmeyi feshedebilir. Aksi halde sözleşme aynı koşullarda bir yıl daha uzatılmış
sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama
yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi
bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Örnek Durum
Örneğin 01.01.2005 tarihinde 5 yıllık olarak imzalanmış bir kira sözleşmesi;Kiracı
tarafından 01.01.2010’dan en az 15 gün önce yapılacak fesih bildirimiyle sona
erdirilebilecekken, Kiraya veren tarafından şayet kiracı feshetmeyerek sözleşme aynı
koşullarla uzamışsa; 10 yıllık uzama süresi olan 01.01.2020’den sonraki ilk uzama
süresi olan 01.01.2021’den en az 3 ay önce yapacağı bildirimle sona
erdirilebilecektir.
b- Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler (TBK 352)
-Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiraya veren taşınmazının belirli bir tarihte tahliye edilmesini istiyorsa, kiracısından
buna ilişkin tahliye taahhütnamesi alması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin
geçerli olması için kira sözleşmesini yapıldığı tarihten sonraki bir tarihte yapılması
ve adi yazılı şekilde düzenlemesi gerekmektedir.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması durumunda kiraya veren, kira
sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluyla sona
erdirebilir.
-Kiracının Temerrüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
-Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesi
Konut ve işyeri kiralarında kiracı, kira bedelini ödemediği taktirde temerrüde düşer.
Kiraya veren bu sebebe dayanarak taşınmazın tahliyesini sağlamak için bu hususta
kiracıya iki haklı ihtar çekmelidir. İhtara rağmen kira bedeli ödenmezse, kiraya veren
bir ihtar daha çekmelidir. Kiracının kira bedelinin ödememesi sebebiyle iki haklı
ihtar çeken kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların
yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira
sözleşmesinin sona erdirebilir.
-Covid-19 salgının kiracının tahliyesine etkisi
Covid-19 salgınına karşı alınan önlemler kapsamında 25.03.2020 Tarih, 31080
(Mükerrer) Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak 26.03.2020 Yürürlüğe giren 7226
sayılı Kanun’un GEÇİCİ MADDE 2 de; “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020
tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi sözleşmenin feshi
ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi hüküm altına alınmıştır. Buna göre
Mart, Nisan, Mayıs, Haziran ayları için kira bedellerinin ödenmemiş olması tek
başına tahliye sebebi oluşturmaz.
Ancak bu durumun kiracı tarafa karşı icra işlemlerinin yürütülmesinin ve nihayetinde
kiracının malları üzerinde haciz işlemleri başlatılmasına engel olmamaktadır.
Nitekim ilgili kararname sadece fesih ve tahliye etkisini ortadan kaldırmaktadır.
-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde
Oturabileceği Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde
oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin
kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay
içerisinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
C- Kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK 350)
-Gereksinim, Yeniden İnşa, ,İmar;
1-Kiraya verenin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu
varsa,
2- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya
da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya
ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen
sürelere uyularak belirlenecek tarihte açacağı dava ile kira sözleşmesini sona
erdirebilir.
-Yeni Malikin Gereksinimi (TBK 351)
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni
malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (TBK 310)
Yeni malik konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek
koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona
erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava
yoluyla da kullanabilir.
İCRA KANUNA GÖRE KİRALANAN TAŞINMAZALARIN
TAHLİYESİ (İİK 269-276)
Kiralanan taşınmazların tahliye için ilamsız takip yoluna başvurulması sadece iki
durumda söz konusudur: Bunlar, kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona
ermesidir.
-Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye; kiralayan yalnızca kira
bedelinin tahsilini amaçlamayıp aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de
istiyorsa, bu durumda kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak, ilamsız tahliye
yoluna başvurma imkanına sahiptir.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için yazılı bir kira
sözleşmesini bulunması şart değildir. İcra müdürünün kira sözleşmesinin varlığını
takip yapılırken inceleme yetkisi yoktur. Kiraya veren veya kiracılar birden fazla
olması durumunda, tahliye bölünemez olduğundan zorunlu takip arkadaşlarıdır.
Kiraya veren takip talebinde ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi ve taşınmazın
tahliyesini talep edebilir. Ödeme emrinde normal kiralarda 10 gün, konut ve çatılı iş
yeri kiralarında 30 gün, ürün kiralarında 60 gün içinde ödemesi ödemesi, borca ya da
takibe itirazı varsa 7 gün içinde itiraz etmesi aksi halde alacaklının icra
mahkemesinden tahliyeyi ve kisnleşen kira alacakları için haciz talep edebileceği
ihtar olunur. Mal beyanında bulunması ihtarı düzenlenmemiştir.
Borçlu-kiracı ödeme emrine itiraz ederse, bu itiraz ile takip durur.
Kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkin ise itirazın hükümden düşürülmesi için;
kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama
şeklinde olmalıdır. Aksi halde alacaklı icra mahkemesinde değil; Sulh hukuk
mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi için dava
açmalıdır.
Borçlu kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunursa kira sözleşmesinin varlığını
kabul etmiş sayılır. Bu durumda alacaklı icra mahkemesine başvurup itirazın
kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini ister.
Alacaklı borçlunun itirazının kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın
kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurmalıdır aksi halde aynı kira
alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz.
Borçlunun itirazının kaldırılıp tahliyesine karar verilirse bu karara karşı istinaf yolu
açıktır ancak istinafa başvuru kararın icrasını etkilemez. Alacaklı icra dairesinden
haciz ve tahliye talebinde bulunacaktır. Ancak tahliye için icra mahkemesi kararının
tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Borçlu bu durumda üç aylık
kira bedeli karşılığında tehir-i icra yoluna başvurabilir.
Kira Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle İlamsız Tahliye
Konut ve çatılı işyerlerinde kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye
yoluna başvurabilmek için alacaklı-kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi
yanında yazılı tahliye taahhüdünün olması gerekir.
Kiralayan kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde icra dairesine
başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır. Takip talebinden sonra borçluya
tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde kiracının evi 15 gün içinde tahliye etmesi,
itirazı varsa 7 gün içinde itiraz etmesi aksi halde zorla tahliye edileceği yazılır.
KAYNAKÇA
– Pekcanıtez : İcra- İflas Hukuku Kitabı
– Eylül İpek : Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyereleri
kiralarında tahliye sebeplerine ilişkin getirilen yenilikler
– TBK, İİK vs. mevzuat