Gayrimenkul Hukukunda mülk sahipleri tarafından en sık karşılaşılan problemlerden birisi de, kiracının kullandığı taşınmazın kirasını ödememesidir. Kiralama işlemlerinin hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘dur. Hukuka uygun düzenlenmiş kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmaz için anlaşılan kira bedelini ödemeyen kiracıyı tahliye etmek ve tahsil edilemeyen kiraları tahsil edebilmek mümkündür.
Önemli Not:
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, kirasını ödemeyen kiracıyı tehdit etmek veya daha sert yöntemlerle evden çıkarmaya çalışmak ve hatta kiracının evine girilmesi çok daha büyük problemlere yol açmakta, haklı olan mal sahiplerinin hakkında ceza davalarının açılmasına ve hatta hapis cezası almalarına sebep olabilmektedir. Kiracı tahliyesi süreci uzun ve meşakkatli bir süreç olması nedeniyle işinin ehli avukatlar ile çalışılmasında büyük faydalar görülecektir.
Kirayı ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için başlıca 3 yöntem vardır;
1. İki haklı ihtarname çekilerek kiracının tahliyesi davası açılması
2. Kiracıya kirasını ödemesi için ihtarname gönderilmesi (Kiracının temerrüde düşürülmesi)
3. Tahliye talepli icra takibi başlatarak kiracının tahliyesi
Her bir mal sahibinin şartları ve durumları farklılık gösterdiği için hangi yöntemle kiracının tahliye edileceğine, bu konuda uzman avukat tarafından karar verilmelidir. Kulaktan dolma bilgilerle, diğer mal sahiplerinin kiracılarını tahliye etme yöntemleri ve süreleri ile kıyaslama yapmak doğru olmaz çünkü, her dosya kendi şartları ve koşulları içinde değerlendirilmelidir.
1. İki haklı ihtarname çekilerek kiracının tahliyesi davası açılması
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/2 uyarınca, taşınmazın sahibi veya yasal avukatı tarafından kiracıya, kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtarname gönderilmesinden sonra dava açılarak kira sözleşmesi bitirilebilir.
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi sebebi ile kiracıya, aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtarname çektikten sonra kiracının tahliyesi davası açma hakkına sahiptir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için şu şartlar aranır;
a. Kiracı iki haklı ihtara sebebiyet vermelidir.(Örneğin bir ay kira ödememesi, bir ay da kirasını geç ödemesi)
b. İki ihtar, aynı kira yılı içerisinde farklı aylara ait olmalı(Kirasını ödemeyen kiracıya hem kirayı ödemediği için hem de kirayı geç ödediği için ihtarname çekilmesi haklı olmaz)
c. İhtarlar peşin ödenmesi gereken kira alacaklarına ilişkin olmalıdır.
Yukarıda belirtilen hususlar eksiksiz olarak yerine getirildikten sonra, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde, kiracının tahliyesi davası açılarak dava sonucunda kiracı tahliye edilir. Kiracı tahliyesi davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
2.Kiracıya kirasını ödemesi için ihtarname gönderilmesi (Kiracının temerrüde düşürülmesi)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca, kirasını ödemeyen kiracıya mal sahibi veya yasal temsilicisi tarafından peşin ödenmesi gereken kira bedelinin ödenmesi için 30 gün süre verilerek ihtarname çekilir. Çekilen ihtarnamede belirtilen 30 günlük sürenin bitiminde borç ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği kiracıya bildirilir.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile kiracının tahliyesi için bir ihtarname çekilmesi ve kiracının temerrüde düşmesi sağlandıktan sonra kira döneminin sonlanması beklenmeden, temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Davanın kazanılması sonrasında verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla yerine getirlir.
3. Tahliye talepli icra takibi başlatarak kiracının tahliyesi
Kiracının tahliyesi için diğer bir yöntem de kirasını ödemeyen kiracıya, ödemesi gereken kira bedeli için icra takibi başlatılmasıdır. Ancak başlatılcak icra takibinde tahliye talebinde de bulunulmuş olması gerekmektedir. Eğer tahliye talebinde bulunulmaz ve kiracı da kirayı ödemez ve borca itiraz etmezse sadece kiracının mal sahibine borçlu olduğu sonucu ortaya çıkar. Bu nedenle tahliye talepli icra takibi başlatılarak bu yöntem kullanılabilir. Tahliye talepli icra takibine karşı kiracının 7 günlük itiraz süresi vardır. Kiracı borca itiraz ederse icra takibi durur.
Kiracının, verilen 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödemesi durumunda kira borcunu ödememesi nedeniyle tahliye davası açılamaz. Kiracının borcunu ödememsi durumunda da yetkili İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde açılacak dava ile kiracının tahliyesi sağlanabilir.
Kiracı Tahliye Davası ne kadar sürer?
Kiracı tahliye davası açılabilmesi için gereken süreler kanunla belirlenmiş olsa da, açılan davanın sonsuz değişkenli olması nedeni ile net bir süre verebilmek doğru olmaz. Ayrıca ben bu davayı şu sürede kesin bitiririm diyen kişilere de itibar edilmemesi gerekir, şöyle ki davaya bakan hakimin hastalanması dahi dava süresini etkilemektedir, bu nedenle davaların ne kadar süreceği tahmin edilemez.
Yukarıda açıklamaya çalıştığımız hususlar doğrultusunda işleyecek süreç meşakkatli ve uzun olabilmektedir. Bu nedenle ev sahibi ve kiracı taraf arasında vukuu bulabilecek bir uyuşmazlıkta herhangi bir hak kaybına uğramamak adına uzman bir avukat aracılığıyla işlemlerinizi yürütmenizi önemle tavsiye ederim. Kira sözleşmeleri genelde ev sahipleri veya emlakçılar tarafından matbu formlar şeklinde hazırlanıp imzalanmaktadır. Bu şekilde hazırlanan sözleşmelerin bazı sakıncaları bulunmakta olup özellikle eklenmesi gereken hususi şartlar da önem arz edebileceğinden kira sözleşmesinin hazırlık aşamasında da bir avukata danışmanız faydalı olacaktır.